Wczoraj jeden z czytelników zasugerował temat, do którego przymierzałem się od dłuższego czasu. Pytanie dotyczyło wzięcia kredytu korzystnego dla pożyczkobiorcy ze względu na minimalną spłatę w przyszłości.

Założenia takiego kredytu są w miarę proste. Bierzemy kredyt dziś w określonej wartości. W przyszłości natomiast na skutek zdarzeń, które przewidzieliśmy wartość spłaconego kredytu jest zdecydowanie niższa. Wbrew temu co się wydaje zdarzenia takie nie należą do rzadkości przynajmniej w świecie bankowym.
 

1. Pożyczka w Japonii, inwestycje w krajach rozwijających się.

W kraju kwitnącej wiśni rekordowo niskie stopy procentowe towarzyszą nam od kilkunastu lat. Co więcej w roku 1996 zadłużenie w stosunku do PKB przekroczyło 100%. Jest to poziom, przy którym nie ma możliwości uczciwej spłaty wierzycieli. Dany kraj wywołuje hiperinflacje i waluta staje się bezwartościowa podobnie jak kredyty, które zaciągnęliśmy wcześniej.  Druga opcja to ogłoszenie bezpośredniego bankructwa na obligacjach, do czego potrzeba odwagi co wiąże się z masową ucieczka inwestorów nawet tych niedotkniętych działaniami rządu co przekłada się na znaczną utratę wartości waluty a tym samym wartości zaciągniętego kredytu. W przypadku Japonii przy rekordowo wysokim zadłużeniu mieliśmy minimalne stopy procentowe co przekładało się na niskie koszty pożyczek. Kumulacja dwóch zjawisk możliwa była dzięki nadzwyczajnej skłonności do oszczędzania Japończyków oraz kulturowej wiary w rząd (zawsze byli kupcy na obligacje).

Następnie środki pożyczone z Japonii inwestowano w np. w obligacje stabilnych krajów uznanych jednak przez agencje ratingowe za bardziej ryzykowne. Obligacje takie przynosiły pomiędzy 5-10% rocznie. Inną opcją jest inwestowanie w akcje np. bezpiecznych spółek zyskujących długoterminowo ok 7 – 8% rocznie (w tym dywidenda).

Zyskiem dla funduszy była różnica w oprocentowaniu zaciągniętego kredytu w Jenach, a zyskami z inwestycji. Różnica zazwyczaj wynosiła od 2 do 5 % w zależności od ryzyka.

Inwestując globalnie kolejnym czynnikiem wpływającym na zysk jest różnica kursowa. Obecnie kursy walut są wypadkową decyzji politycznych oraz szaleństwa banków centralnych. Niemniej do roku 2007 waluty wielu krajów były pozytywnie skorelowane ze wzrostem gospodarczym oraz fundamentami gospodarki. Rozwój gospodarczy w krajach rozwijających się, postrzeganych jako bardziej ryzykowne był wyższy niż w krajach rozwiniętych stąd waluty tych krajów umacniały się względem Jena generując dodatkowy zysk z takiej operacji.


2. Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu.

To co w Polsce praktycznie nie istnieje jest dość powszechne np. w USA. Istnieje zatem możliwość wzięcia kredytu na zakup nieruchomości ze stałym, niezależnym od inflacji oprocentowaniem.

Dla przykładu przy 20% wpłacie własnej i bardzo dobrej historii kredytowej oprocentowanie dla kredytu na 10 lat wynosi ok 3%. Przy wydłużeniu spłaty np. do 30 lat oprocentowanie takiego kredytu rośnie do 4% co jest bardzo niską wartością.

Przy kosztach kredytu na poziomie 4% czynsz uzyskiwany z najmu takiego lokalu pokrywa nam odsetki od kredytu oraz koszt utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie.

Nieznacznym minusem w takim rozwiązaniu są spadające ceny nieruchomości w USA. Co prawda czynnikiem, który nieznacznie spowolnił spadek cen są duże zakupy pakietów nieruchomości przez fundusze inwestycyjne zasilane praktycznie darmowym kredytem z FED lecz moim zdaniem ich siła oddziaływania jest ograniczona. Bańka w nieruchomościach była tak duża, że nadal mamy ogromną nadpodaż nieruchomości co musi doprowadzić do dalszego spadku cen. Niemniej długoterminowo ich ceny podążają za realną inflacją, która obecnie wynosi ok 5%.

Przy obecnym tempie druku dolarów oraz porzucaniu dolara w globalnym handlu nie ma możliwości aby dolar nie tracił znacznie więcej niż obecne 5% rocznie. Gdy tylko inflacja przyśpieszy powiedzmy do 12%  to zaledwie w ciągu jednego roku wartość naszego kredytu spadnie o 8%. Przy inflacji 20% nasz kredyt uszczupli się już o 16%.

Skumulowany efekt wielu lat inflacji będzie druzgocący dla pożyczkodawcy i zbawienny dla pożyczkobiorcy. Przy takich kredytach bardzo ważnym aspektem jest brak możliwości wypowiedzenia umowy pożyczki przez bank. Stojąc przed widmem pewnych strat, wiele banków zacznie szukać luk prawnych pozwalających dostosować oprocentowanie do inflacji lub po prostu wypowiedzieć kredyt domagając się natychmiastowej spłaty.


3. Waluta tracąca na wartości.

Po 2 przykładach mały case z Polski. Doskonałą okazją do zarobku było zaciągnięcie walutowego kredytu hipotecznego w latach 2003 – 2008. Był to okres, w którym świat pozbierał się z krachu po pęknięciu bańki internetowej i nastał ogólnoświatowy optymizm oraz większa skłonność do ryzyka.

Globalne fundusze inwestycyjne uznały, że większe pieniądze będzie można zarobić na giełdach krajów rozwiniętych. Lokowano więc ogromne środki w giełdy naszego sektora (Polska, Czechy, Słowacja, Węgry), ale i Brazylii, Chin, Indii oraz Indonezji.

Aby kupić akcje w pierwszej kolejności fundusze musiały pozbyć się walut (USD, EURO, CHF), za które nabywały złotówki. Ogromy popyt na PLN’y wyzwolił proces umacniania się waluty o około 10% rocznie. Posiadacze kredytów walutowych widzieli jak wartość ich kredytu wyrażona w złotówkach maleje z roku na rok. Ostatecznie od roku 2003 do 2008 wartość kredytów walutowych uległa zmniejszeniu od 30% Euro, CHF do 45% USD.

Niestety euforia spowodowana umacnianiem się złotówki doprowadziła do spekulacji, kończącej się gigantycznymi stratami związanymi z handlem opcjami na waluty oraz do eksplozji zadłużenia kredytów zaciągniętych w 2007 – 2008 roku. Eldorado nie trwa wiecznie. Na pewno nie dla większości.


Podsumowanie

Z perspektywy przeciętnego inwestora operującego z Polski obecnie nie widzę możliwości zarobienia na kredycie. Sytuacja być może zmieni się diametralnie za kilka lat. Obecnie jednak wzajemne kursy walut są zbyt zależne od działań polityków także wysnucie jakichkolwiek logicznych wniosków co do przyszłych zdarzeń jest zbyt trudne.

Operując na większą skalę, apartament pod wynajem na Manhattanie czy w Waszyngtonie kredytowany dolarem przy stałej stopie procentowej bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy może być ciekawą opcją.

Trader21