Od niedawna na rynku zaczynają się pojawiać fundusze inwestujące w ziemię rolną. Ich główym źródłem zarobku nie jest jednak czerpanie dochodów z wynajmu ziemi rolnikom bądź dopłat bezpośrednich z UE lecz zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany.

Inwestycja w ziemię rolną poprzez fundusz zdecydowanie odradzam jako, że z założeniatego tego typu fundusze o ile uda im się wypracować jakikolwiek zysk obdzielą nim założycieli w pierwszej kolejności. Następnie o ile coś zostanie wynagradzani są Ci, którzy wyłożyli środki na inwestycje czyli uczestnicy funduszu.

Inwestowanie w ziemię rolną z planem dalszego przekwalifikowania terenu na małe działki budowlane jest sprawą w dużej mierze zależną od lokalizacjji. W zawiłościach polskiego prawa ciagle bardzo dużo zależy od znajomości małego, lokalnego rynku nieruchomości oraz dobrej współpracy z urzednikami, którzy mogą podpowiedzieć czy na danym terenie powstanie w najbliższym czasie plan zagospodarowania. Jeżeli tak to czy obejmie on naszą inwestycję strefą zbudowy jednorodzinnej mieszkaniowej. W przypadku gdy gmina nie pracuje nad planem zagospodarowania jest jest uzyskanie warunków zabudowy zezwalających na budowę nieruchomości oraz podział dalszy podział działek.

W tym artykule nie będe skupiał się na samym procesie przekwalifikoania ziemi rolnej na budowlaną jako, że na innych blogach znajdziecie Państwo szereg informacji o tym jakimi metodami można takiej zamiany dokonać. Chciałem natomiast zwrócić uwagę z jakich zagrożeń musimy sobie zdawać sprawę w przypadku sprzedaży działki, którą nabyliśmy jako rolna, podzieliliśmy ją i następnie sprzedajemy jako małe działki budowlane lub rolne z prawem zabudowy. Są to zagrożenia podatkowe. I ile dawniej najgorsze co mogło nas spotkać to renta planistyczna w realnej wysokości ok 18% licząć od wartości sprzedaży działki, o tyle wobec ostatnich orzeczeń izb skarbowych obciażenia mogą się zbliżyć do 40 % o czym poniżej.

 

Renta planistyczna.

Jest to podatek płacony na rzecz gminy z tytułu wzrostu wartości działki w efekcie uchwalenia planu zagospodarowania. Maksymalna wartość renty wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością działki w dniu sprzedaży, a wartością działki z przed uchwalenia planu. Obowiązek zapłaty renty dotyczy przypadku gdy gmina podjęła uchwałę o wysokości renty planistycznej. Gmina może oczywiście ustalić wysokość renty poziomie niższym niż 30% lub nie uchwalić jej wcale. Problem jest taki, że w obliczu kurczących się dochodów gmin, chwały takie podejmowane są automatycznie po wprowadzeniu planu zagospodarowania dla danego obszaru. Drugim warunkiem zapłąty renty jest sprzedaż działki przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania.

Przykład:

Wartość działki przed uchwaleniem planu: 50 tyś zł

Wartość działki po uchwaleniu planu w dniu sprzedaży: 120 tyś zł

Różnica: 70 tyś zł x 30% = 21 tyś zł (renta planistyczna)

 

Opłata adjacencka

Jest to opłata podobna do renty planistycznej. Obowiązek opłaty powstaje w momenie kiedy nasza działka zostanie podzielona lub gmina wybuduje nam urządzenia infrastruktury technicznej czyli np drogę, wodociąg lub gazociąg.

Maksymalne opłaty wynoszą:

- 30 % wzrostu wartości działki na skutek podziału lub scalenia działek

- 50%  wzrostu wartości działki na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury

Aby powstał obowiązek uiszczenia opłaty adjacenckiej, gmina musi uchawlić uchwałę dotyczącą wysokości stawek. Co ważne gmina ma 3 lata na uchwalenie uchwały, przy czym okres ten liczy się od daty oddania inwestycji do użytku. W przypadku braku takiej uchwały nie powstaje obowiązek zapłaty.

Kolejna różnica pomiędzy opłatą adiacencką, a rentą planistyczną jest taka, że rentę płacimy w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu zagospodarowania. Opłatę adiacenką musimy natomist uiścić, nawet jeżeli działki nie zbywamy oraz gdy ponieśliśmy sami wszystkie koszty związane z podziałem działki.

W przypadku gdzy wybuwaliśmy na własny koszt drogi lub wodociag, powinniśmy napisać do gminy pismo z prośbą o odstąpienie od opłaty jako, że koszty zwiazane z budową infrastruktury ponieśliśmy sami.

 

Podatek VAT

W ciągu ostatniego roku izby skarbowe wydały orzeczenia wg których jeżeli kupiliśmy działkę rolną i ją podzieliliśmy to wg przepisów jesteśmy przedsiębiorcami w związku z czym musimy odprowadzić 23% podatku VAT od uzyskanej kwoty. Nie ma dla nich znaczenia fakt, że nie prowadzimy działalności gospodarczej a tym samym nie jesteśmy podatnikami VAT. Mogliśmy kupić działkę 20 lat temu. Po 5 latach podzielić ją na 10 mniejszych działek i dziś po 15 latach od podziału będziemy je sprzedawać. Jest to absurd ale US będzie domniemywał, że nabyliśmy działkę z zamiarem podziału i będzie domagał sie zapłaty VAT’u.

O ile w przypadku samego podziału działki na 2-3 mniejsze możemy próbować uzyskać korzystną dla nas interpretację właściwego urzędu skarbowego o tyle w przypadku większej liczy działek oraz budowy jakiejkolwiek infrastruktury w tym chociażby dróg dojazdowych orzecznictwo jest zdecydowanie niekorzystne dla podatników.

Podatek VAT jest o tyle nieludzki, iż mogliśmy np kupić działkę w roku 2007 kiedy to ceny osiągąły poziomy maksymalne, podzilić ją na kilka działek i dziś ze względu na znaczyne spadki cen sprzedajemy działki ze stratą. Dla US nie ma to znaczenia i 23% podatku musimy zapłacić.

 

Podatek dochodowy

Teoretycznie podatek dochodowy powinniśmy zapłacić jeżeli zbywamy działkę przed okresem 5 lat od jej nabycia licząc od końca roku kalendarzowego w którym to nabycie nastąpiło.

Zapłaty podatku możemy uniknąć jeżeli, złożymy deklarację do Urzędu Skarbowego, iż dochód uzyskany ze sprzedaży działki przeznaczymy na cele mieszkaniowe w przeciągu 2 lat od zbycia działki.

Niestety jeżeli US uzna nas za przedsiębiorców o czym była mowa w punkcie powyżej, żadne zwolnienie nie będzie nas dotyczyło i będziemy zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego niezależnie od okresu w którym posiadaliśmy działkę / działki.

Co więcej, jeżeli nasz roczny dochód znp z pracy zsumowany z dochodem ze sprzedaży działek przekroczy 85 tyś zł, US nakaże nam zapłatę podatku w wysokości 32% od nadwyżki zgodnie z oboiązującą skalą podatkową.

 

Przykład:

Kupiliśmy działkę rolną o powierzchni 5.000 m2 we wrześniu 2007 roku. W 2008 uchwalono plan zagospodarowania wg którego nasza działka uzyskała status działki budowalej. W roku 2010 podzieliśmy naszą działkę na 5 działek po 1000 m2. Właśnie je sprzedaliśmy.

Wartość działki przed uchwaleniem planu 30 zł / m2.

Wartość działki po uchwaleniu planu 100 zł / m2 (z VAT), (81 zł / m2 bez VAT)

Wysokość renty planictycznej = 25 %

Dla uproszczenia wyliczeń przyjąłem, iż podatnik prowadził wcześniej działalność i opodatkowywał dochód liniowo stawką 19%.

 

Przychód: 5 działek po 100 tyś zł każda = 500 tyś zł

Podatek VAT: 500 tyś – (500 tyś / 123%) = 93 tyś

Renta planistyczna: 5000 m2 x 25% x (81 zł/m2 – 30 zł/m2) = 64 tyś

Podatek dochodowy: 19% x (500 tyś -150 tyś – 93,5 tyś– 63,7 tyś) = 36 tyś

Łącznie podatki i opłaty: 193 tyś od kwoty 500 tyś czyli 38 %.

W przypadku powyższych wyliczeń nasz zysk wyniósł 155 tyś czyli ponad 100 % i jest doskonałym wynikiem w przeciagu 5 lat. To z czego wielu może nie zdawać sobie sprawy jest fakt, że otrzymają za przykładowe działki realnie nie 500 tyś lecz 305 tyś jako że 195 tyś pochłoną podatki.

Powyższe wyliczenia nie uwzględniają:

- 2% podatku od czynności cywilno prawnej płatnego przy zakupie działki rolnej (dotyczy działek o powierzchni do 1 ha)

- kosztów zwiąnych z podziałem działek

- kosztów zrobienia zjazdów np z drogi publicznej oraz utwardzenia dróg wewnętrznych

- kosztów związanych z melioracja lub zwrotu kosztów melioracji w przypadku gdy została ona zrobiona przed upływem 5 lat od dnia sprzedaży naszych działek

- podatków od nieruchomości

 

Podsumowanie
Kupno działki rolnej oraz jej przekwalifikowanie na działki rolne może przynieść dla inwestora fantastyczne zyski. Nie neguję tutaj absolutnie sensu takich działań czy to cyklicznych czy to jednorazowych. Biorąc pod uwagę, że ziemia rolna jest ciągle kilkakrotnie tańsza od działek budowlanych nawet przy konieczności oddania 40% naszego przychodu może okazać się inwestycją życia.

Pragnę natomiast uświadomić czytelników co do zagrożeń, z których możecie sobie po prostu nie zdawać sprawy. Jeszcze 3-4 lata temu nikt przy zdrowych zmysłach nie uznałby za przedsiębiorcę kogoś kto kupił działkę, podzielił i odsprzedał mniejsze działki po okresie 5 lat aby nie płacić podatku dochodowego. W obecnych czasach wobec ogromnego deficytu budżetowego, rzad szuka dochodów opodatkowują coraz to większe rzesze obywateli.

Jeżeli ktoś już znalazł się w sytuacji, w której podzielił działki i będzie je sprzedawał bardzo zachęcam do odwiedzenia dobrego doradcy podatkowego aby zastanowić się jak podejść do sprawy podatków. W sytuacji gdy np. kupiliśmy 2 działki rolne, uzyskaliśmy na nie warunki zabudowy wraz z podziałem, zrobiliśmy drogi oraz wodociąg to bez wątpienia zostaniemy uznani za przedsiębiorców. Może warto by wtedy założyć działaność gopodarczą choćby na 1 dzień tylko po to aby zadeklarować wybór 19% podatku dochodowego w formie liniowego zamiast nagle wpaść w próg 32% ale to są już szczegóły o które musicie zapytać dobrego doradcę podatkowego.

Trader21

Niezależny Portal Finansowy