Książki Roberta Kiyosakiego robią furorę na całym świecie. Robert prowadzi kilka równoległych działalności.  Jedną z nich jest kupno mieszkań na wynajem finansowanych kredytem. Dochód z najmu ma pokrywać w całości ratę kredytową oraz generować małą nadwyżkę.

W Polsce kupno mieszkania nawet w kredycie na 30 lat jest ciągle postrzegane jako coś bardziej rozsądnego niż mieszkanie w wynajmowanym mieszkaniu. Ostatecznie to spłacamy swoje zamiast „płacić komuś”. Stereotypowe myślenie przeważa nad arytmetyką.

Wiele osób mając pewien kapitał często decyduje się kupić mieszkanie przeznaczając oszczędności na wkład własny i zadłużając się na wiele lat. Ostatecznie to nie kupujący a wynajmujący będzie spłacał kredyt. To, że strategia może sprawdzać się w wykonaniu Kiyosakiego na rynkach USA nie oznacza, że można ją kopiować w polskich realiach.


Co tak bardzo odróżnia Kiyosakiego od przeciętnego Kowalskiego?

Przede wszystkim kupując nie jedno mieszkanie, a kilkadziesiąt uzyskujemy ogromny rabat dochodzący często do 20%. Deweloper jest w stanie zadowolić się dużo mniejszą marżą gdyż przy kompletnej sprzedaży może szybko zająć się kolejną inwestycją.

Po drugie i co jest kluczowe dla całej operacji w Polsce nie są dostępne kredyty o stałym oprocentowaniu gwarantujące bezpieczeństwo. Taki kredyt gwarantuje nam stałą wysokość oprocentowania niezależnie od zmian wysokości inflacji czy stóp procentowych.

Ostatecznie jeżeli coś pójdzie nie tak, to w USA można zostawić bankowi nieruchomość będącą zabezpieczeniem kredytu i nasza przygoda z bankiem zostaje definitywnie zakończona. W Polsce natomiast bank będzie nas ścigał do momentu aż spłacimy mu pełną należność mimo, że nasza nieruchomość mogła dawno zostać zlicytowana za bezcen.
 

Aby zrozumieć istotę kupna nieruchomości w kredycie musimy zdać sobie sprawę z kilku rzeczy:

Na wysokość odsetek składają się: stopa WIBOR najczęściej 3-miesięczna oraz marża banku. Stopa WIBOR jest zmienna i zależy od wysokości inflacji oraz dostępności kredytu na rynku międzybankowym. Marża banku pozostaje natomiast stała przez cały okres kredytowania.

Obecnie mamy historycznie niski WIBOR wynoszący 2,7%. Przez ostatnie 10 lat wahał się on na poziomie od 2,6% do 7%. Zauważmy, że jesteśmy blisko dolnej granicy.

Skoro WIBOR spada od kilku lat to czemu nadal nie może spadać? Otóż może, lecz dużo większa szansa jest, że zacznie rosnąć. Jeżeli ktoś ma wątpliwości niech wróci pamięcią do roku 2007 kiedy to sprzedawcy kredytów wciskali każdemu hipoteki frankowe gdyż CHF względem PLN miał dalej spadać. Jak to się skończyło wiemy wszyscy.

Marża kredytowa, drugi czynnik, który wpływa na wysokość odsetek od kredytu pozostaje stała przez cały okres kredytowania. To na co zgodzimy się w umowie kredytowej będzie z dużym prawdopodobieństwem obowiązywało przez cały okres kredytowania.

Mimo, iż obecnie kredyt w PLN wydaje się być relatywnie tani to mamy kumulację 2 niekorzystnych czynników. Wysoka marża banków, która pozostanie wysoka przez cały okres kredytowania oraz niski WIBOR, który za jakiś czas powróci do swojej średniej i z dużym prawdopodobieństwem ukształtuje się na dużo wyższym poziomie niż obecnie. Wysoka marża i wyższe oprocentowanie to wybuchowa mieszanka.
 

Jak to wygląda na konkretnym przykładzie?

Aby pokazać jak może zmienić się wysokość raty kredytowej przygotowałem szybką analizę dla nieruchomości kupionej za 360 tys. na którą składają się 60 tys. wkładu własnego oraz kredyt w wysokości 300 tys..

Dla kredytów z wkładem własnym średnia marża banku wynosi 1,65%. Marże banku należy powiększyć o 2,7% (WIBOR 3M). Nasz hipotetyczny kredyt będzie obciążony zatem odsetkami na poziomie 4,35%. W wyliczeniach pomijam marże banku z tytułu udzielenia kredytu oraz koszt ubezpieczenia.

W obecnych warunkach miesięczna rata kredytu wyniesie 1870 zł.

Wysokość stóp procentowych jest zmienna. Jak wpłynie to na wysokość raty naszego kredytu?

a) WIBOR wraca do poziomów z 2012 roku czyli 5 %. Wysokość raty rośnie do 2260 PLN czyli o 20%, a raptem stopy wróciły do poziomów sprzed 2 lat.

b) WIBOR wraca do poziomów z 2004 czyli 7%. Był to jednocześnie najwyższy poziom zanotowany w minionej dekadzie. Wysokość raty to już 2630 PLN. Wzrost o 30%.

c) W ramach ciekawostki podam, że gdyby NBP podniósł stopy procentowe do poziomów z 1998 roku (było to 16 lat temu, a przecież kredyt bierzemy na 20 lat) to rata skoczyłaby do astronomicznych 6440 PLN.

d) Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że pole do obniżek stóp procentowych jest już minimalne. Gdyby WIBOR spadł do symbolicznych 0,1% co jest absolutnie nierealne to i tak zostaje nam do zapłaty marża banku w wysokości 1,65% czyli rata wyniosłaby 1468 zł. Spadek o 16%.


Jak widzicie, potencjał do wzrostu wysokości rat kredytowych jest zdecydowanie dużo wyższy niż do spadków. Obecny poziom stóp procentowych jest zdecydowanie niższy niż średnia długoterminowa i wzrost stóp do realnych poziomów jest kwestią czasu.

Czy zatem jeżeli nagle stopy procentowe wzrosną, a tym samym dla wielu osób kredyt hipoteczny będzie nieosiągalny to czy nie wzrośnie wysokość czynszów najemnych przez co wyrównamy sobie wyższe raty kredytu?

W teorii tak to mogłoby wyglądać. W praktyce czynsze najemne zależą w dużo większym stopniu od zarobków. Załóżmy, że ktoś jest w stanie przeznaczyć do 40% swoich dochodów na wynajęcie mieszkania. Nagle czynsze najemne zaczynają rosnąć w efekcie braku nowych lokali na wynajem. Wiele osób zwyczajnie nie będzie w stanie sobie pozwolić na mieszkanie pochłaniające więcej niż przyjęte 40% dochodów. Takie osoby zaczną szukać mniejszego mieszkania, położonego w mniej atrakcyjnej dzielnicy. Ostatecznie wiele osób, które przyjechały do dużych miast podejmując pracę tymczasową, zrezygnuje z niej gdyż drogi najem będzie konsumował różnicę w wynagrodzeniu pomiędzy miastem macierzystym a docelowym.

 

Problemy natury prawnej
Prawo w Polsce w porównaniu do innych krajów zdecydowanie faworyzuje sektor bankowy. Po pierwsze, praktycznie nie ma kredytów ze stałym oprocentowaniem zapewniających przewidywalność co do wysokości rat w długim okresie.

Po drugie w razie problemów ze spłatą kredytu przejęcie mieszkania przez bank nie kończy problemów. Zabezpieczeniem kredytu jest bowiem cały nasz majątek, a nie wyłącznie mieszkanie będące bezpośrednim zabezpieczeniem kredytu.  Przez cały majątek rozumiemy: samochody, środki w banku czy na rachunkach brokerskich, inne nieruchomości oraz obecne i przyszłe dochody z tytułu pracy lub wypłat jakichkolwiek świadczeń.

W praktyce może dojść do sytuacji, w której spłacamy przez kilka lat kredyt, następnie dochodzi do drastycznego podniesienie stóp procentowych. Rata naszego kredytu znacznie wzrasta. Jeżeli nie jesteśmy w stanie jej spłacać to po kilku miesiącach bank może zlicytować nasze mieszkanie. Ze względu na to, że wysokie stopy procentowe praktycznie zabiłyby rynek nieruchomości bank musiałby bardzo obniżyć cenę mieszkania by znalazł się kupiec. Jeżeli kwota za jaką bank spieniężyłby mieszkanie nie pozwoliłaby na spłatę całości kredytu to bank miałby prawo dochodzić zapłaty pozostałej kwoty.

 

Bankowy Tytuł Egzekucyjny
Jest to dokument, w którym kredytobiorca dobrowolnie poddaje się egzekucji komorniczej. Jeżeli bank wypowie nam kredyt w efekcie zaległości w spłacie rat lub powoła się na inny zapis umożliwiający rozwiązanie umowy to musimy natychmiast spłacić cały kredyt. Jeżeli tego nie zrobimy bank wystawi bankowy tytuł egzekucyjny, który po nadaniu mu klauzuli wykonalności trafia do komornika. Następnie zaczyna się egzekucja komornicza podczas gdy dłużnik jest pozbawiony jakiejkolwiek ochrony prawnej.


Bankructwo banku
Wiele osób uważa, że ewentualne bankructwo banku pozbawia dłużnika kredytu. Nic bardziej mylnego. Nasz kredyt jest aktywem banku. W przypadku bankructwa banku aktywa są wystawiane na sprzedaż i po krótkim czasie nasz kredyt będzie w rękach innego banku.
 

Reset walutowy
Kredyt hipoteczny najczęściej brany jest na okres powyżej 15 lat. W okresie o wiele krótszym czeka nas przejście do nowego systemu monetarnego. Oznacza to jednocześnie porzucenie starej waluty. Widząc w jakim tempie przyrasta nam realny dług za kilka lat będziemy mieli do czynienia ze spłatą długu nowo drukowanymi złotówkami o czym kiedyś przez przypadek chlapnął Rostkowski. Dług oficjalny co prawda właśnie spadł lecz stało się tak w efekcie kradzieży oszczędności z kont emerytalnych co z pewnością zostanie powtórzone za 2 lata.

Niezależnie od  tego w jaki sposób przejdziemy przez transformację nie liczyłbym na to, że nasz kredyt dramatycznie się zdewaluuje. Jeżeli stary PLN zostanie zastąpiony nową walutą to przeliczenie kredytu nastąpi w taki sposób aby banki nie poniosły na tym straty. Ostatecznie to cały kryzys rozpoczął się od sektora bankowego i wszystkie działania nie ważne jak szkodliwe społecznie zmierzają tylko do wyratowania banków.

Naiwnym byłoby liczyć, że sytuacja nagle miałaby się zmienić zwłaszcza w kraju, w którym bezpośrednia kradzież środków emerytalnych praktycznie przeszła bez echa.


Podsumowanie

Generalnie uważam, że zakup mieszkania pod wynajem nie jest obecnie najlepszym pomysłem. W szczególności dotyczy to zakupów finansowanych kredytem.

W kolejnych latach będziemy mieli kumulację kilku zjawisk:

1. Podwyżki stóp procentowych przekładające się na wzrost rat kredytowych. 

2. W efekcie wprowadzenia w życie rekomendacji „S” spadnie ilość osób kwalifikujących się do kredytu. Mniejszy popyt na mieszkania jest czynnikiem wpływającym na spadek ceny mieszkań. Dla wyjaśnienia zgodnie z rekomendacją „S” minimalny wkład własny ma wynosić od tego roku 5% wartości mieszkania. Z każdym rokiem próg ma być podnoszony o kolejne 5% aż do osiągnięcia 20% w roku 2017.

3. Jeżeli podatek katastralny zostanie ostatecznie wprowadzony to przełoży się to na znaczny wzrost ofert sprzedaży mieszkań. Aktywo obciążone dodatkowym kosztem po prostu jest mniej atrakcyjne przez co spada jego cena.

4. W ciągu najbliższych 5 lat rząd planuje zakup 20 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Projekt sam w sobie jest pozbawiony najmniejszego uzasadnienia ekonomicznego lecz znaczny wzrost ilości z pewnością wywoła pewną obniżkę czynszów najemnych.

5. Demografia. 

a) Od wielu lat liczba Polaków systematycznie spada. Sytuacja nasiliła się po 2005 roku kiedy to wstąpiliśmy do UE i nasiliło się zjawisko emigracji zarobkowej.  W efekcie problemów gospodarczych w wielu krajach napływ emigrantów m.in. z Polski może zostać wyhamowany lecz nie liczyłbym na szybkie odwrócenie tego zjawiska. 

b) Niski współczynnik urodzeń wynoszący 1,3 dziecka na rodzinę jest gwarantem spadku populacji. Aby utrzymać populację na tym samym poziomie współczynnik musiałby kształtować się na poziomie 2,1. Tymczasem nic nie zapowiada zmiany.

c) Liczba studentów napędzających rynek najmu wg. prognoz MNiSW spadnie o 400 tys. w ciągu najbliższych 10 lat

 
Z mojego punktu widzenia zbyt wiele przemawia przeciwko zastosowaniu strategii Kiyosakiego w Polsce o obecnych realiach. Mamy zbyt duże ryzyko zwiększenia obciążeń kredytowych przy jednoczesnej kumulacji kilku czynników sprawiających, że dochód z najmu raczej spadnie niż wzrośnie.

Co więcej kalkulując zyski zapominamy o tym, że:

- nowe piękne mieszkanie w eleganckiej dzielnicy będzie wyglądało zupełnie inaczej w momencie gdy ostatecznie spłaci nam się kredyt

- nie liczymy kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania na niezmienionym poziomie

Jeżeli, mimo to moje argumenty nie przemawiają do niektórych czytelników to niech chociaż przygotują sobie zapas gotówki zapewniającej bezpieczeństwo w sytuacji gdy nagle stopy procentowe podwoją się z dnia na dzień tak jak stało się w Turcji przed dwoma tygodniami.


Trader21